Borettslag, forkjøpsrett og kredittvurdering

Du vant budrunden på en toroms i et borettslag. Så kommer to beskjeder fra megleren i løpet av samme uke: styret skal godkjenne deg som andelseier, og en forkjøpsberettiget har meldt seg.

Ingen av delene har noe med bankens kredittvurdering å gjøre. Men begge kan avgjøre om du får boligen, og den ene av dem kan velte finansieringen.

To vurderinger, to helt ulike spørsmål

Rekkefølgen er ikke tilfeldig. Banken vurderer deg som låntaker, laget vurderer deg som fremtidig medeier i en felles økonomi. De to prosessene løper parallelt, og de kan ende ulikt.

Lagets godkjenning er ikke en kredittvurdering

Når en andel skifter eier, skal laget godkjenne den nye andelseieren. Godkjenning kan som hovedregel bare nektes når det foreligger saklig grunn, og vedtektene kan sette vilkår — for eksempel om at kjøperen skal bo i boligen selv, eller om at juridiske personer ikke kan eie andeler.

Det laget vurderer, er om vilkårene er oppfylt. Det er ikke det samme som å måle betalingsevnen din. Mange styrer ber likevel om en bekreftelse på finansieringen, og det er en helt annen ting enn å hente kredittopplysninger.

Skal laget eller forretningsføreren faktisk gjøre et oppslag hos et kredittopplysningsforetak, gjelder det samme vilkåret som overalt ellers:

innebærer at du overtar et løpende ansvar for felleskostnader som betales etterskuddsvis, og når overdragelsen er konkret, kan behovet være til stede. Det gir ingen adgang til å slå opp på alle som viser interesse for en leilighet i laget. Grensedragningen er den samme som for saklig behov generelt, og du merker at det er gjort ved at det kommer et gjenpartsbrev i posten.

Forkjøpsretten går fort, og den krever ferdig finansiering

I mange borettslag har andelseiere og medlemmer i boligbyggelaget forkjøpsrett. Den utøves som regel etter at budet er akseptert: salget meldes, en frist løper, og en forkjøpsberettiget kan tre inn i avtalen til den prisen du bød.

To ting følger av det, avhengig av hvilken side av bordet du sitter på.

din. Du taper ikke penger på det, men du taper tid, og du kan ha brukt opp finansieringsbeviset ditt på en bolig du ikke får. Mange lag praktiserer forhåndsavklaring, der forkjøpsretten avklares før visning eller budrunde. Spør megleren hva som gjelder for akkurat dette laget, og hva fristen er.

er kort, ofte noen få dager, og kravet er at du melder deg innen den. Du rekker ikke å skaffe finansieringsbevis, forhandle med to banker og innhente dokumentasjon i det tidsrommet. Beviset må ligge klart før du melder deg.

Selve kronologien fra bud til overtakelse, og risikoen som ligger i at budet er bindende før finansieringen er endelig, er gjennomgått i artikkelen om kredittvurderingen i et boligkjøp.

Fellesgjelden er det banken faktisk regner på

Her kommer den delen av borettslagskjøpet som overrasker flest: prisantydningen er innskuddet, ikke totalprisen. Andelen din av lagets felles lån kommer i tillegg, og den skal med i bankens beregning av belåningsgrad, fordi alle lån med pant i boligen teller — også fellesgjeld i borettslag og boligsameier.

En leilighet annonsert til 2 100 000 kroner med 900 000 kroner i fellesgjeld koster 3 000 000 kroner. Det er tremillionerstallet banken regner egenkapital og belåningsgrad av. Regnestykket i sin fulle bredde, med IN-ordning og delt ansvar, står i artikkelen om fellesgjeld og kredittvurdering i borettslag.

Felleskostnadene slår inn et annet sted, nemlig i betjeningsevnen. De er en fast månedlig utgift på linje med andre boutgifter, og i et lag med høy fellesgjeld består en betydelig del av dem av renter og avdrag på det felles lånet. Hvordan utgiftssiden settes opp, står i artikkelen om betjeningsevne og likviditet.

Sameie: samme kjøp, andre spilleregler

Kjøper du en selveierleilighet i et boligsameie i stedet, faller to av mekanismene bort. Sameiet har normalt ingen godkjenningsordning, og det finnes ingen forkjøpsrett for de andre sameierne. Du kjøper direkte, og overdragelsen er ferdig når oppgjøret er gjort.

Den tredje mekanismen består derimot. Har sameiet felles lån, skal også den gjelden med i belåningsgraden, på samme måte som i et borettslag. Sameier har tradisjonelt hatt langt mindre fellesgjeld enn borettslag, men det er ingen regel — og et sameie som har finansiert en rehabilitering med felles lån, kan ha betydelige beløp liggende.

Praktisk betyr det at et kjøp i sameie har færre trinn som kan stoppe deg, mens selve kredittvurderingen i banken er den samme øvelsen. Det er verdt å ha med seg når du sammenligner to boliger med tilsynelatende lik pris.

Et eksempel på hvordan de to nei-ene skiller seg

Ida byr på en andel i et lag med vedtektsfestet krav om at eieren skal bo i boligen selv. Hun kjøper for å leie ut. Budet blir akseptert, banken innvilger lånet — og styret nekter godkjenning. Overdragelsen faller bort, og Ida sitter igjen uten bolig, men også uten regning.

Hadde rekkefølgen vært motsatt, med godkjenning fra laget og avslag i banken, ville hun stått med en bindende avtale hun ikke kunne oppfylle. Det er den situasjonen som koster penger, og den er grunnen til at finansieringen skal være avklart før budet, ikke etter.

Slik forbereder du deg

1. Avklar forkjøpsretten før budrunden. Spør megleren om laget praktiserer forhåndsavklaring, og hvor lang fristen er.
2. Ha finansieringsbeviset klart før du melder deg, hvis du skal bruke forkjøpsrett. Fristen gir ikke rom for en søknadsprosess.
3. Regn på totalpris. Innskudd pluss fellesgjeld pluss omkostninger. Bruk egenkapitalkalkulatoren og legg inn fellesgjelden.
4. Les vedtektene for vilkår om godkjenning, særlig kravene om egen bruk og om hvem som kan eie.
5. Sjekk lagets egen økonomi. Et lag med svak økonomi og stor fellesgjeld påvirker både verdivurderingen og felleskostnadene dine i årene som kommer.
6. Regn med at felleskostnadene endrer seg. Avdragsfrihet på fellesgjelden er midlertidig.