Det finnes få situasjoner der økonomien endrer seg så mye på så kort tid. Én husholdning blir til to, inntekten din er den samme som før, og utgiftene er det ikke. Midt i dette skal du gjennom en kredittvurdering — ofte den vanskeligste du har vært gjennom.
Denne artikkelen handler om selve vurderingen: hva banken regner på, hvorfor tallene ser annerledes ut enn de gjorde, og hva som faktisk lar seg gjøre. Hvordan verdiene fordeles mellom dere, er et annet spørsmål, og det bør du få egen rådgivning på.
Avtalen deres binder ikke banken
Dette er det punktet som overrasker flest, og det er verdt å ta først. En skifteavtale, en samboeravtale eller en dom regulerer forholdet mellom dere. Den endrer ingenting i låneavtalen.
Finansavtaleloven § 5-17 første og andre ledd
«Er det inngått kredittavtale med to eller flere kunder som samskyldnere, skal kredittavtalen angi hvor stor del av det skyldige beløpet kredittyteren kan kreve tilbakebetalt fra hver enkelt samskyldner. En samskyldners kredittevne etter § 5-2 skal vurderes på grunnlag av angivelsen av gjeldsansvaret etter første ledd selv om samskyldnerne seg imellom har avtalt en annen fordeling.»
Lov om finansavtaler (LOV-2020-12-18-146) § 5-17 første og andre ledd.
Andre ledd sier det uttrykkelig: kredittevnen vurderes ut fra det gjeldsansvaret som står i låneavtalen, selv om dere har avtalt noe annet dere imellom. Angir avtalen at hver av dere hefter for hele beløpet — og det er det vanlige på et felles boliglån — er det hele beløpet som følger begge inn i neste kredittvurdering.
Det betyr i praksis at den som flytter ut, fortsatt har hele boliglånet med seg når han eller hun søker om noe nytt. Ikke halvparten. Hele. Og det varer helt til lånet er innfridd eller lagt om til én låntaker. Hvem som hefter for hva i et brudd, er gjennomgått nærmere i gjeld og samlivsbrudd.
Å slutte å betale sin del fordi den andre har «overtatt boligen», er den dyreste feilen i dette landskapet. Banken forholder seg til låneavtalen, og et mislighold rammer begge to — uavhengig av hva dere har avtalt.
Å overta boligen er å bli vurdert alene for hele lånet
Skal én av dere sitte igjen med boligen, må lånet legges om slik at bare vedkommende står som låntaker. Det er en ny kredittavtale, og finansavtaleloven § 5-2 krever en grundig vurdering av kredittevnen før den kan inngås.
Vurderingen gjøres på én inntekt, mot hele lånet. Den delen er lett å si og hard å høre: to inntekter bar lånet i går, og i dag skal én bære det samme beløpet.
Nina regner på å bli boende
Nina er 39 og Tom er 41. Boligen er verdt 4 200 000 kroner, fellesboliglånet er på 2 400 000, og barna på 7 og 12 år skal ha fast bosted hos Nina. Hun tjener 680 000 kroner brutto, og barnebidraget fra Tom er fastsatt til 7 800 kroner i måneden. Renten er 5,35 prosent, som gir en stressrente på 8,35 prosent.
Gjeldsgradstaket hennes er fem ganger 680 000, altså 3 400 000 kroner. Begge alternativene under ligger godt innenfor det. Det er betjeningsevnen som avgjør.
| Post | Overtar lånet, 2 400 000 kr | Overtar og løser ut Tom, 2 800 000 kr |
|---|---|---|
| Netto lønn per måned, anslag | 41 650 kr | 41 650 kr |
| Barnebidrag | 7 800 kr | 7 800 kr |
| Lånetermin med stressrente, 30 år | 18 200 kr | 21 230 kr |
| Livsopphold, enslig med barn på 7 og 12 år | 22 325 kr | 22 325 kr |
| Boutgifter utenom lånet | 4 800 kr | 4 800 kr |
| Igjen hver måned | 4 125 kr | 1 095 kr |
Å overta lånet slik det står, går. Belåningsgraden er 57 prosent, marginen er tynn, men regnestykket er i pluss.
Å løse ut Tom med 400 000 kroner går ikke. Terminen stiger med rundt 3 000 kroner i måneden, og det er hele marginen. I tillegg passerer belåningsgraden 60 prosent, slik at avdragskravet i utlånsforskriften § 9 utløses.
Legg merke til hvor mye barnebidraget betyr her. Regnes det ikke med som inntekt, ender også den første kolonnen i minus — med rundt 3 675 kroner. Det er forskjellen på å bli boende og å måtte selge.
Vil du sette opp dine egne tall før du snakker med banken, er oppsettet i betjeningsevne med stresstest.
Barnebidrag og samvær i livsoppholdet
Dette er den delen av regnestykket som er minst forutsigbar, og den er verdt å forstå før møtet.
inntekt kan medregnes «dersom inntekten er dokumenterbar og stabil over tid», og et bidrag fastsatt av det offentlige er dokumenterbart. Samtidig er det tidsbegrenset — det opphører når barnet blir voksent — og bankene håndterer det ulikt. Noen regner det fullt inn, noen delvis, noen ser bort fra det på lån med lang løpetid. Spør uttrykkelig hva som er lagt til grunn.
gjeldsbetjening. For den som flytter ut, er dette ofte det som gjør at et nytt boliglån ikke går opp.
er trappet etter alder, og de er betydelige:
| Kategori | Per måned |
|---|---|
| Enslig | 11 388 kr |
| Barn 0–5 år | 3 645 kr |
| Barn 6–10 år | 4 835 kr |
| Barn 11–14 år | 6 102 kr |
| Barn 15 år og over | 7 020 kr |
Ved delt bosted håndterer bankene fordelingen ulikt, og satsene deles ikke nødvendigvis rett over. Hvordan livsoppholdet beregnes generelt, står i livsopphold og SIFO-satsene, og hvor grensen går mellom din økonomi og husstandens, er tatt opp i husholdningens samlede økonomi.
Strøm og innboforsikring er ikke boutgift. De dekkes av livsoppholdssatsen. Boutgiftene som kommer i tillegg, er husleie eller betjening av boliglånet, boligforsikring og kommunale avgifter.
Refinansiering: den ene døren som kan stå åpen
Utlånsforskriften § 10 tillater at et lån med pant i bolig erstattes med et nytt lån selv om kravene i §§ 5, 6, 7 og 9 ikke er oppfylt — så lenge det nye lånet ikke overstiger det eksisterende, har pant i samme bolig eller ikke høyere belåningsgrad, ikke har lengre løpetid, og har samme eller strengere avdragskrav.
Bestemmelsen stiller vilkår til lånet, ikke til hvem som er låntaker. En ren overtakelse der beløpet, boligen, løpetiden og avdragskravet er de samme, ligger derfor nær kjernen av det § 10 dekker. Banken er likevel ikke forpliktet til å bruke åpningen — den kan, den må ikke, og kredittvurderingsplikten etter finansavtaleloven § 5-2 gjelder uansett.
Det avgjørende skillet er dette: skal du i tillegg låne mer for å løse ut den andre, er det nye lånet større enn det gamle. Da faller vilkåret i § 10, og du er tilbake i en helt ordinær kredittvurdering med alle fire kravene. Hele mekanikken står i kredittvurdering ved refinansiering.
Ta kontakt med banken før dere har landet fordelingen, ikke etter. Får du vite hva du faktisk kan overta, kan dere bygge avtalen rundt et tall som holder — i stedet for å oppdage i ettertid at løsningen dere ble enige om, ikke lar seg gjennomføre.
Når det ikke går opp
For mange er svaret at ingen av partene kan sitte igjen med boligen alene. Det er ikke et nederlag, og det er ikke uvanlig. To husholdninger koster mer enn én, og et lån dimensjonert for to inntekter er dimensjonert for to inntekter.
Alternativene som finnes:
- Selge og dele. Det løser lånet, frigjør egenkapital til begge, og gir to søknader som hver er mulig å få innvilget.
- Bli stående sammen på lånet en periode. Det krever tillit og en klar avtale om hvem som betaler hva, og begge har fortsatt hele ansvaret. Det binder også begges låneevne så lenge det varer.
- Medlåntaker eller kausjonist. En forelder som stiller opp, kan løse egenkapitalen — men ikke betjeningsevnen, og vedkommende skal kredittvurderes selv. Se kausjonist og medlåntaker.
- Be om avdragsfrihet i en overgangsperiode. Utlånsforskriften § 9 tillater avdragsutsettelse ved omstendigheter som midlertidig forverrer betalingsevnen. Det senker terminen, ikke gjelden.
Faller inntekten samtidig, for eksempel fordi den ene har vært hjemme med barn, er det verdt å lese når inntekten faller bratt. Å sette opp et realistisk budsjett for én husholdning er også et godt sted å begynne — økonomihjelpen.com har oppsett for det.
bankens egen beregning. Stressrenten er det høyeste av tilbudt rente pluss tre prosentpoeng og sju prosent, lånet er regnet som annuitet over tretti år, nettoinntekten er anslått til 73,5 prosent av brutto, og livsoppholdet følger forskriftens satser fra 1. juli 2026. Bidragsbeløpet er en forutsetning i eksempelet, og bankene behandler mottatt barnebidrag ulikt i sine egne beregninger.*
Oppsummert
- Skifteavtalen regulerer forholdet mellom dere. Låneavtalen med banken er uendret til lånet er innfridd eller lagt om.
- Kredittevnen til en samskyldner vurderes ut fra gjeldsansvaret som står i låneavtalen, selv om dere har avtalt en annen fordeling dere imellom.
- Angir avtalen solidarisk ansvar, følger hele lånet begge inn i alle nye søknader — ikke halvparten.
- Skal én overta boligen, gjøres en ny og full kredittvurdering av vedkommende alene, mot hele lånet.
- Barnebidrag du mottar kan telle som inntekt når det er dokumenterbart og stabilt, men bankene håndterer det ulikt. Bidrag du betaler, er alltid en utgift.
- Å overta lånet uendret kan gå inn under refinansieringsåpningen i § 10. Å låne mer for å løse ut den andre, gjør det ikke.